——訪福建華辰房地產有限公司董事長魏傳瑞
                       
    魏傳瑞 
    福州市政協常委
    中國國際商會福建分會副會長
    福建省企業與企業家聯合會副會長
    香港福州十邑同鄉會永久名譽會長
    福建省第十一屆優秀企業家
    2005年福建經濟年度杰出人物
    2008年世界杰出華人
    
    福建華辰房地產有限公司董事長魏傳瑞最近異常地忙碌。
    他開發的“君臨•盛世茶亭”項目已進入倒計時階段，最牽動他神經的莫過于工程進度和洽談招商。前不久，在廈門98國際貿洽會上，魏傳瑞又為茶亭街的未來藍圖畫上了濃重一筆——與全國家具百貨航母“居然之家”簽約。這使本來就炙手可熱的茶亭商業區擁有了重要的實體支撐。
    茶亭街，這條承載著福州百年商業文化的老街，2006年全面拆除之后僅剩下一片殘根斷垣，華辰對其4年的改造，最終能否重現民俗商業街繁榮景象，譜寫出“海峽西岸第一街”的新百年華章？肩負著這一使命的魏傳瑞，信心滿滿。

——150天構建一個新茶亭——

    “君臨•盛世茶亭”項目總占地面積123.2畝，“一軸三核心”是其規劃靈魂，即中軸線景觀街與地下商業街為一軸，茶亭河水街、群眾路現代商業中心和洋頭口商業步行街為三核心。
    目前，“君臨•盛世茶亭”已現雛形，青磚白瓦的明清建筑錯落街邊，幾座白石拱橋輕盈地跨過茶亭水街兩岸，而與水街同屬“三核心”的8號群眾路商業地塊和9號洋頭口商業地塊，正是魏傳瑞當前關注的重點。
    “要響應政府號召，大干150天，實現跳躍式發展！明年1月份必須以嶄新的商業姿態亮相福州。”魏傳瑞給自己下了“軍令狀”：原本計劃明年6月主體封頂的8號地塊，提前到明年1月30前完成；原本需要1年時間完成的9號地塊三層地下工程，必須在150天內挖成3層地下室。
    提出口號容易，落實口號難。尤其建筑工程中許多環節需要實打實的時間，工期怎么可能縮短一半？魏傳瑞憑借10多年的地產開發經驗，用他獨特的方法，在保證安全、優質的基礎上，創造了華辰的速度——4天建設1層主體工程。

“糧草”先行  排除后顧之憂

    財力是保證一切發展的基礎，人力是運用財力加快發展。
    采訪中，魏傳瑞多次強調工程建設中的“資金保障”：“只有資金有保障，工人們才能心無旁騖地投入施工建設。目前華辰地產的資金十分充足，完全能夠保證茶亭項目150天之內實現工程目標所需。”而且，他所說的資金保障不僅體現在大局需求，還具體落實到了工程建設的各個環節。
    業內人都知道，工程材料一般是月頭供貨，月底結算費用給供貨商。但是魏傳瑞這次的作法一反常態——他把150天所需要的鋼筋、混凝土、水泥等材料款一次性支付。其中， 8號地塊封頂前的材料款就將近1億元，而9號地塊3層地下室的材料款也將近1億元。
    給施工單位的報酬和民工工資，他也采用同樣的方法。摒棄原先月底結算支付當月工資60%-70%的行業慣例，根據上報的預估工程完成量，將當月所需支付的報酬100%于月初發放到位。這是史無前例的作法。
    提到這些，魏傳瑞不禁露出自豪的神情。他說：“華辰為他們解決了資金、材料和人力問題，民工們能夠安心工作，施工單位也只要全力管理好班組每道程序的搭建就可以了，這是加快施工進度很有效的方法。”

“備胎”措施  確保無縫銜接

    魏傳瑞認為，開發商要知道如何出錢才能把項目建設好，就必須長期深入現場管理，多與施工班組溝通，分析工程進度遲緩的原因，站在施工單位角度解決問題，做到換位思考才能做好事情。“備胎”，正是他這些年的心得之一。
因為趕工期間24小時施工，魏傳瑞考慮到工人的健康，特別設置了幾個靈活機動的班組。一個工點以一個班組為主，當這個班組中很多工人因為加班需要休息時，就調用一個機動班組代替趕工。他強調，兩個班組想實現無縫銜接，就必須保證交接無誤，且兩個班組都要服從管理。
    除了需要“后備選手”外，魏傳瑞還為幾種重要材料準備了第二家供應商。
    “當原合同供應商中途無法及時供應材料時，就可以從第二家供應商調貨。這需要花費更多的成本。”魏傳瑞介紹，例如公司與一家混凝土供應商簽約后，還要再與另一家供應商達成候補合作協議，并提交押金。第一家正常供貨情況下不從第二家進貨，一旦需要從第二家進貨時，因為各方原因，一般混凝土費用大約需增加5%。
    他表示，雖然這些措施需要增加不少成本，而且“備胎”不一定用得到，但是要趕搶工期就必須作出這樣的投入。

“微服私訪”  力破現場難題

    近日，午夜過后的盛世茶亭工地，常常出現一個“神秘”的身影。這個人話不多，有時匆匆走過，有時停留片刻，忙碌的工人們甚至沒有發現身邊多出的這個“陌生人”。即使他幾次準確預言了現場問題的發展趨勢，但是單純的工人也不曾去探究他的來歷。他們完全不知曉，他就是“微服私訪”的董事長魏傳瑞。
    幾乎每天深夜凌晨后，魏傳瑞就獨自進入工地。不巡查工作，不指導施工，那么他的用意是什么呢？
    “公司每天都指派一個高層領導在現場通宵值班，不用我再去‘指手畫腳’。”魏傳瑞說，“我下工地只帶耳朵和眼睛，不帶嘴巴。暗訪，讓我能夠傾聽一線工人的真實需要，盡快科學調整施工方案。”
    8月的一個深夜，魏傳瑞路過8號地塊工地，看到五六十名鋼筋班組工人閑散地坐在施工棚里。他上前佯裝閑聊：“你們今晚加班準備干些什么活?”工人：“就是等鋼筋了。”原來，當晚運送鋼筋的貨車拋錨，工人們沒有鋼筋可加工。一些工人等得不耐煩了準備離開。魏傳瑞連忙上前阻止：“再等半個鐘頭看看，先別走。”他知道，工人這一走，工期又延誤一天。他馬上電話部署公司鋼筋分管人員落實解決。分管人員連夜前往鋼筋供貨點，鋼筋供應商也馬上趕到倉庫，重新派車調撥了一批鋼筋。半小時后，鋼筋果真運到了施工現場。
    “這就是我要到現場去聽、去看的目的。這也是為了保證工程進度能夠切實按照計劃完成。”魏傳瑞以實際行動，正率領華辰人一步一個腳印朝著目標前行。

——揭開華辰地產智慧——

    2010年3月，福建華辰地產憑借強大的商業地產綜合開發實力，成功入選“2010年中國房地產百強企業”，其斥資36億元獨立開發的“君臨•盛世茶亭”項目更是囊括了“2010年中國房地產百強企業突出貢獻項目”和“海西最具投資價值的商業街”兩項重量級殊榮。
    這一個個榮譽背后又蘊含著華辰怎樣的管理智慧呢？

實力招來“金鳳凰”

    這一年來，魏傳瑞的案頭早已疊滿了商家資料。許多本土百貨、超市都在與華辰交涉入駐事宜。但是，魏傳瑞一概拒絕。他說：“福州的奢侈品消費力很強，但是福州現有國際一線品牌極少，而且分布分散，大量購買力外流到杭州、香港。我希望新茶亭能夠重寫這樣的商業面貌，彌補福州高檔商業中心空缺，聚合高端品牌，真正成為‘海西第一街’。”
    為了找到合適的商家，他多次赴香港、北京、上海等地調研，與大型品牌商家溝通，吸引他們到福州考察。正是因為他堅定的信念，這次廈門98貿洽會上，他收獲頗豐。
    《閩商》：廈門98貿洽會上，“居然之家”、北京王府井百貨、燕莎集團等大型零售商都對盛世茶亭表示了入駐意向，其中“居然之家”已經與華辰簽訂協議。但是，時值福州商貿大發展時期，SM廣場、萬達金融街、北江濱城市綜合體、新寶龍城市廣場、東方新天地商業廣場等一大批商貿項目近年內都將亮相福州。您認為，“君臨•盛世茶亭”贏得“居然之家”青睞的原因是什么？
    魏傳瑞：居然之家的業務遍及20多個省級城市，150萬平米的商業體量，100億元的銷售規模，是中高端的北京主流家居賣場。這家企業選址茶亭8號地塊以前，在福州進行了為期6個月的考察。據我了解，最終與華辰簽約的主要原因有3點：1、茶亭街地處福州商業中軸，而且未來地鐵1號線的主站口設在茶亭街，其商業價值不言而喻；2、華辰對新茶亭的設計，拓展了土地原有價值，而且將民俗文化、自然山水和商業市場三大元素和諧融合，其中8號地塊商業建筑設計完全符合“居然之家”的布局要求；3、福州市2009年消費品零售總額是1300多億，消費潛力很大，現在福州商貿發展趨勢強勁。加上，福建省政府和福州市政府對于這一大型商業央企進駐福州給予了大力支持，政府希望它能夠把資金、人才、先進的經營理念以及高檔品牌引入海西，振奮福州商業。
    現在，“居然之家”已經著手編寫戰略計劃。2011年5月底一定會開業，爭取元旦開業。

對抗風險的密碼

    《閩商》：中國房地產市場經過這幾年的大起大落之后，今年又遭遇中央密集調控，許多房地產公司都難以招架。華辰地產開發的“盛世茶亭”住宅樓市卻似乎未受波及，還未開盤就已經有“購買者”排起了長隊。華辰是如何化解市場危機帶來的風險的？
    魏傳瑞：除了地段因素外，很重要的一點還是“資金”。資金保證是華辰抵抗市場風險的重要手段。目前華辰為茶亭項目預備了十幾億資金等待投入建設，資金足以完成項目開發，甚至到交付鑰匙都沒問題。所以，華辰不靠預售的錢款建設項目，就算因為宏觀調控全國房市走低，銷售遇冷，資金鏈也不會斷裂。華辰完全有實力挨過房市“冬天”。等供需平衡后，自然不會再宏觀調控，到時就可大量銷售了，也就規避了風險。沒有實力的企業可能會選擇拋售，但是萬一拋售也遇冷怎么辦？這時候資金鏈就很可能斷裂。
    還有一點是資金沉淀將大大削弱地產企業抗風險能力。華辰的方法是在安全、優質的基礎上加快建設，銷售或運營建成房產，使企業的資金快速回籠。

夯實基礎后謀發展

    《閩商》：對華辰地產的未來發展，您有怎樣的戰略規劃？
    魏傳瑞：等茶亭街項目建成后，將會給福建華辰提供固定資產逾50億元。而且這個固定資產具有很強的生命力，通過租賃給居然之家、燕莎集團、北京王府井等實力商家經營，茶亭商業地產很容易取得信托基金或者銀行融資。融資成功后，華辰地產也許會尋找新的發展項目，也許會上市。所以雖然現在有不少城市希望華辰為其進行舊城改造，但是目前我不想分心，專注做好茶亭項目，把公司根基夯實，這是以后華辰地產發展的基礎。

——事業從心態中獲益——

用三種心境看事物

    魏傳瑞常常獨自爬上鼓山，為的是探訪涌泉寺高僧問道解惑。他說：“通過參禪悟道，反思多年的商海經歷，發現有三種心境使自己的事業受益最大。” 
    公德心 “仰承福澤 報效桑梓”一直是魏傳瑞秉持的經營理念，他帶領福建華辰斥資上億元成立“華辰慈善基金”，每年捐資助學、賑災濟難、扶貧救困的捐款均達數百萬元，并榮獲福建省慈善突出貢獻獎。雖然魏傳瑞捐了這么多的善款，但是他認為“捐錢不代表就有公德心”。
    “公德心應該融入到經營公司和運營項目的過程中。”他說，“如果為了占有一點利益就去爭去搶，與業主、與供貨商、與施工單位，都容易產生矛盾。”
    魏傳瑞認為，和諧的戰略合作伙伴是企業核心競爭力之一。當施工過程中鋼材漲價，遠遠超過協議價格，鋼材供應商利潤挖空甚至虧損時，魏傳瑞往往主動提出多支付材料款補貼供應商。“如果我們死抓住協議定價不放，供應商會選擇停止供貨。雖然這樣華辰可以獲得一筆違約金，但是合作關系破裂，不僅供應商虧損，華辰也要花費更多財力、精力另尋他家。”魏傳瑞解釋，“根據市場上浮價格，與原供應商協商一個中間價，增補部分材料款給對方，不僅供應商避免了虧損，我方也節省了資金，雙方才能夠繼續良性合作。”
    魏傳瑞描述自己的公德心是理性的，作為企業經營者不能為了推崇公德心而完全不要利益。只有當企業得以生存，才可能幫助需要的人。
    社會責任心  現在誰都知道茶亭街是個重金難求的“聚寶盆”，其商業價值更因地鐵主站口的設立而倍顯珍貴。業界、媒體無不感嘆魏傳瑞當初一舉拿下茶亭9個地塊的戰略眼光。然而，魏傳瑞否認自己有這樣的遠見卓識。
    反觀2006年，當眾多開發商對茶亭改造項目望而卻步的時候，魏傳瑞毅然拿地，只因為“覺得作為福建本土企業應該承擔起建設家鄉的責任”。他并沒想到，一份對家鄉的社會責任心，鋪就了今天的事業。
    平常心 魏傳瑞認為，平常心就是不要把自己看做一個企業家、富翁，如果抱著“我有錢，誰怕誰。”的心態就無法做好事業。要用平常心對待每一個人和事，對待每一個項目，這樣合作各方才能和諧共處，共同發展。

擺脫壓力“漩渦”

    “我把壓力當做一杯水，喝下去，就沒了。”魏傳瑞爽朗地笑著。
    身為企業經營者，魏傳瑞壓力無疑很大。如果茶亭街沒改造好，必定長期遭受千人指責；如果招商錯誤，大家都會責備他的選擇。但是魏傳瑞顯得很逍遙，該喝酒喝酒，該侃大山侃大山，該跑步跑步。他說：“保持從容的心態很重要，不要陷在‘漩渦’里被壓力左右，只有做到‘舉重若輕’，才能解決更多的問題。”
    他坦言，閑暇之余最大的愛好就是吃。朋友在連江發現好吃的，一通電話，就能把他從福州招去。他到廈門開會，晚上得空時，便邀上參會的朋友找到最熱鬧的大排檔，點上所有品種的海鮮，七八個人吃得不亦樂乎。“什么都吃，天上飛的除了飛機不吃，地上跑的除了汽車不吃。”魏傳瑞還道出了“吃”的另一層含義：“吃，不只是簡單地喂飽自己，也不是單純地品嘗美味，這是我舒緩壓力很重要的一種方式。比如吃螃蟹，使勁咬一下，吞下去，這不是很痛快地發泄了嗎？”
    第二大喜好是玩。不喜歡在室內，到青山綠水間玩才能盡興。他特別喜歡大海大浪，體驗新奇刺激的事物。他去海南旅游，看到潛水項目，三下兩下穿上行頭，朋友因他毫無經驗還在旁邊擔心萬分，他只說：“多喝幾口水就會了嘛。”轉眼便一頭栽進水里。魏傳瑞的解釋是：“從來沒做過的事情，沒有心理陰影，怕什么。”結伴到森林公園游玩，朋友都在四處問路，他驀然看到前面有條向上的小路，也不管通不通、通到哪，就蒙頭直沖上去。當汗水浸潤全身的時候，“我還有什么壓力？”魏傳瑞說，自然是奇妙的“心理醫生”，心情很容易就放松了。
    好玩的他還有一個偷懶的訣竅——想去玩了，就隨意給朋友們打打電話，發現有出游計劃的，厚著臉皮跟去就是。他表示，以后計劃帶著骨干員工一起出游，讓大家一起快樂，工作就能做得更好了。（本文轉自《閩商》雜志2010年10月刊）